126% наценки: действительно ли жилье в Татарстане стоит вдвое дороже строительства

Татарстан лидирует по наценке на новостройки в России

По данным Союза инженеров-сметчиков за октябрь 2025 года, Татарстан показывает рекордную наценку на новое жилье среди всех регионов России.

При стоимости строительства в 106,7 тыс. рублей за квадратный метр новостройки в республике продаются по средней цене в 241,6 тыс. рублей. Разрыв между себестоимостью и ценой продажи составляет 134,9 тыс. рублей, что означает наценку в 126% – это один из самых высоких показателей в стране.

Для сравнения: в Москве стоимость строительства составляет 180,8 тыс. рублей, а наценка не превышает 40%. В Санкт-Петербурге при себестоимости 167,3 тыс. рублей застройщики добавляют 71%. Среднероссийский показатель и вовсе выглядит скромно – 10% наценки при стоимости строительства 93,6 тыс. рублей.

Интересно также, что по сравнению с октябрем прошлого года стоимость строительства в Татарстане выросла на 7,4%, в то время как цены на новостройки подскочили на 19%. Это привело к увеличению наценки со 104% до 126% за год.

Данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) подтверждают выводы аналитиков союза: средняя стоимость строительства 1 кв. метра жилья в республике в октябре, по информации сервиса, составляла 83,8 тыс. рублей. Продается жилье по 191,9 тыс. рублей за «квадрат», то есть вдвое дороже.

«Не меняйте цены в сторону повышения»

Проблема роста цен и дисбалансов на рынке недвижимости неоднократно поднималась на самом высоком уровне. Так, еще в 2023 году Президент России Владимир Путин на совещании по экономическим вопросам указал на возникающие перекосы.

«В прошлом году наши строители вышли на рекордные объемы ввода жилья. Однако видно, что на рынке недвижимости начинают возникать определенные дисбалансы: происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению «стройки», – отметил глава государства.

Позже на замечание главы государства отреагировал глава Министерства строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин.

«Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: а не хотите ли снизить цену немножко, чтобы продавалось? Возможности такие есть на разных территориях», – заявил министр на Ясинской конференции.

В конце января этого года на коллегии Минстроя РТ Файзуллин вновь обратился к застройщикам с призывом: «Не меняйте цену в сторону повышения». Он также заявил о проработке вопроса о добровольной заморозке стоимости строительных ресурсов совместно с Минпромторгом.

Более половины квартир в строящихся домах Татарстана не распроданы

Опасения о затоваривании рынка оказались не беспочвенными, ситуация в Татарстане наглядно это показывает. Высокая наценка отражается не только на стоимости, но и на объеме продаж.

Так, по данным ЕИСЖС, при общем объеме строительства в 3,5 млн кв. метров в республике на данный момент остаются нераспроданными 57% квартир в строящихся домах.

Кроме того, по итогам девяти месяцев 2025 года в регионе зафиксировано снижение количества договоров долевого участия (ДДУ). Всего зарегистрировано 14,3 тыс. таких договоров, что на 10% меньше, чем за аналогичный период 2024 года (15,8 тыс.). Об этом сообщается в аналитическом исследовании Росреестра по РТ.

Одновременно отмечается снижение числа регистраций ипотек: за январь – сентябрь 2025 года зарегистрировано 46,3 тыс. ипотечных договоров, тогда как за тот же период 2024 года – 81,5 тыс.

«Реальная маржа застройщиков значительно ниже статистической»

Насколько выводы Союза инженеров-сметчиков близки к истине, «Татар-информ» спросил у самих застройщиков. Основатель девелоперской компании «Маяк», экс-гендиректор компании «Камастройинвест» Делюс Сиразетдинов в разговоре с редакцией пояснил, что официальная статистика не отражает реальных затрат.

«Сметчики учитывают прямые расходы на строительство, но не принимают в расчет косвенные затраты, которые сейчас составляют значительную часть. Например, бешеная кредитная нагрузка и рост стоимости земельных участков. Такой огромной разницы в цифрах, как в статистике, на деле нет», – отметил он.

В целом же, по словам эксперта, говорить о единой средней стоимости строительства квадратного метра сложно – этот показатель существенно варьируется в зависимости от объекта. При этом Сиразетдинов подтвердил, что строительство в Татарстане, и особенно в Казани, обходится дороже, чем во многих других регионах России. В республике действуют одни из самых строгих в стране требований к качеству строительства.

«В Татарстане и Казани требования к качеству строительства очень высоки. Если говорить о нормативах, то наши местные нормы градостроительного проектирования, например по плотности застройки, примерно в два раза ниже, чем в Москве. Это значит, что мы не можем разместить на одном гектаре больше 18–20 тыс. квадратных метров», – пояснил собеседник «Татар-информа».

Говоря о ситуации на рынке, Сиразетдинов подчеркнул, что застройщики сейчас чувствуют себя «супернапряженно».

«Здесь я ничего нового не скажу. Из-за высокой ключевой ставки население предпочитает держать средства на депозитах. Это создает эффект отложенного спроса», – подытожил эксперт.

«Статистика не учитывает стоимость земли, а она в Казани очень высокая»

Коммерческий директор компании «Нова-строй» Антонина Дарчинова пояснила, что статистика по стоимости строительства не учитывает особенностей рынка.

В частности, в Казани и других крупных городах республики цены на покупку земли и подключение коммуникаций могут значительно отличаться от небольших населенных пунктов. Поэтому сравнивать элитное жилье в центре города с массовой застройкой в пригороде неправильно. Статистика усредняет эти разные проекты, но не отражает реального положения дел.

«Когда мы видим цифры по средней стоимости строительства, нужно понимать – это «среднее по больнице». Например, в Казани сейчас много элитных проектов с дорогой отделкой, уникальной архитектурой, подземными паркингами. Их стоимость отличается от массового сегмента за счет дополнительных сервисов. И при этом в статистике не учитывают стоимость земли. А она в Казани очень высокая. То есть если даже проект элитный, это не значит, что он много заработал. Потому что, возможно, он очень много отдал», – подчеркнула собеседница информагентства.

Рынок недвижимости в Казани сейчас испытывает давление высокой ключевой ставки. Это отражается и на застройщиках, которым становится дороже привлекать проектное финансирование, и на покупателях, для которых ипотека остается менее доступной. В результате часть проектов откладывается, а на рынке формируется отложенный спрос, который может реализоваться при дальнейшем снижении ставок.

«Сейчас действует только один из немногих инструментов – семейная ипотека, которая еще позволяет приобретать жилье. Мы ожидаем, что в 2026 году ключевая ставка продолжит снижаться и ипотека станет доступнее», – заключила Дарчинова.