«Нәрсәгә акча җитә, шуны алалар»: Казанда компактлы фатирларга ихтыяҗ ни өчен артты?

«Акчалары нәрсәгә җитә, шуны алалар»

«Квартирография» термины Россиядә чагыштырмача күптән түгел барлыкка килде. Совет чорында торакны бердәм стандартлар буенча төзегәннәр. Базар икътисадына күчкәннән соң бу алым тагын күпмедер вакыт сакланды: йорт салучылар бер типтагы фатирлы зур йортлар төзеп, массачыллыкка басым ясадылар. Шулай итеп «йокы» районнары һәм тыгыз биек төзелешләр формалашкан иде. Күчемсез милек базары үсеше һәм стандарт проектлардан баш тарту белән генә квартирография төшенчәсе гамәлдә кулланыла башлады.

Кватирография – торак комплексларын проектлауның мөһим өлеше. Асылда, ул йортта нинди фатирлар һәм нинди нисбәттә барлыкка килүе өчен җавап бирә: бер бүлмәле, ике һәм өч бүлмәле, нинди мәйдан һәм проект, алар катларга ничек бүленәчәк... Бу карарларга булачак яшәүчеләрнең уңайлылыгы һәм сатып алучыларның кызыксынуы бәйле, шуңа күрә хәзерге шартларда квартирография архитектура гына түгел, маркетинг бурычына да әверелде.

Казанның торак базарында тәкъдимнәрнең иң зур өлеше ике бүлмәле һәм бер бүлмәле фатирларга туры килә. «Яндекс Недвижимости» мәгълүматлары буенча, 2025 елның декабрендә ике бүлмәле фатирлар тәкъдимнең 43,5 процентын тәшкил иткән, «бер бүлмәле» – 26,7 процент, өч бүлмәле фатирлар – 21,7 процент, студияләр – 4,9 процент.

Шул ук вакытта, «Циан. Аналитика»да билгеләп үткәнчә, соңгы өч елда яңа төзелә торган торак базарында тәкъдимнәр структурасы үзгәрде. Әйтик, студияләр өлеше 2022 елның декабрендә 6 проценттан 2025 елның декабрендә 9 процентка кадәр арткан, ә өч бүлмәле фатирлар – 18 проценттан 21 процентка кадәр. Бер бүлмәле фатирларга ихтыяҗ бу чорда 30 проценттан 25 процентка кадәр кимегән, шул ук вакытта ике бүлмәле фатирлар бөтен вакыт дәвамында иң массакүләм формат булып калган – 40 проценттан артык.

Җирле экспертлар сүзләренчә, нәкъ менә бер бүлмәле фатирлар соңгы вакытта казанлыларда иң популяр булып кала һәм торакның башка форматларына ихтыяҗ буенча өстенлек итә.

«Нәрсәгә акчалары җитә, шуны сатып алалар. Гаилә ипотекасы буенча 6 млн сум лимит белән бер бүлмәле фатирлар популяр. Казан буенча фатирның уртача бәясе – 10 миллионга кадәр. Бу, кагыйдә буларак, 30 квадрат метр тирәсе бер бүлмәле фатирлар яки студияләр, шул исәптән шәһәр яны вариантларын да кертеп», – дип уртаклашты «Бәхетле йорт» күчемсез милек агентлыгы җитәкчесе, ТР риелторлар гильдиясе әгъзасы Анастасия Гыйззәтова.

Шул ук вакытта арзанрак торакка сорау аның функциональ булуын көтү белән бергә бара. Нәтиҗәдә сатып алучылар евроформатларга активрак игътибар итә, ә төзүчеләр яңа проектлар структурасын яңадан карый, дип билгеләде ТР риелторлар гильдиясе вице-президенты Руслан Садриев.

«Алар трендларга йөз тота: бүген бер бүлмәле фатирлар еш кына евро ике бүлмәле фатирларга охшаш. Ягъни бу – аерым йокы бүлмәсе (гадәттә 9-14 кв. метр), һәм кухня зонасы белән берләштерелгән кунак бүлмәсе (14-20 квадрат метр). Кагыйдә буларак, барлык комфорт - һәм бизнес-класслы йортларда нәкъ менә шундый планировкалы фатирлар өстенлек итә», – дип сөйләде ул.

«Европланировкалар бүген стандартка әверелде»

Руслан Садриев сүзләренчә, базардагы үзгәрешләр ихтыяҗның үзенә генә түгел, ә фатирларны планлаштыруга якын килүгә дә кагылган. Сатып алучылар элеккечә торакның гадәти форматларын сайлыйлар, ләкин алардан күбрәк функциональлек көтәләр.

«Без бер бүлмәле фатирның бүлмә һәм кухня булуын аңлыйбыз. Мондый фатирда ике урынлы карават урнаштыру авыр. Әгәр дә аны барыбер урнаштырсалар, аны әйләндереп алалар һәм йокы бүлмәсе еш кына тәрәзәсез була. «Евродвушка» (евро форматлы ике бүлмәле фатир) бик уңайлы формат булып чыкты: ул бер бүлмәле фатирларны да, ике бүлмәле фатирларны да алыштыра. Шул ук вакытта аларның бәясе иске форматтагы бер бүлмәле фатирлар кадәр тора», – дип билгеләде Садреев.

Аның сүзләренчә, мондый проектларга мода Мәскәү өлкәсеннән килгән: Яңа Мәскәүдә эшләүче төзүчеләр беренчеләрдән булып сатып алучыларның аерым йокы бүлмәсе булу ихтыяҗын тоеп алганнар. Вакытлар узу белән бу алым торакның төрле форматларында кулланыла башлады – бер бүлмәле дә, ике һәм өч бүлмәле фатирларда да.

10-15 ел элек мондый планлы карарлар сирәк иде һәм милекчеләр, кагыйдә буларак, мөстәкыйль рәвештә яңадан планлаштыруга мөрәҗәгать итсәләр, бүген алар девелоперлык проектлары өчен стандартка әверелде.

«Бүген мондый вариантлар төзүчеләрдә стандартлаштырылган инде», - дип йомгаклады Садриев.

«Яңа йортларда торак мәйданы кечерәя»

Экспертлар сүзләренчә, соңгы биш елда шәһәрдә шулай ук фатирлар мәйданы кимү тенденциясе күзәтелә.

«Элек «хрущевкалар»дан көлеп, аларны искелек калдыгы дип атыйлар иде, ләкин хәзер, төзүчеләрнең тәкъдимнәренә карасак, аларның 60 ел элек Хрущев сайлаган метражларга кире кайтканнары күренә», – дип билгеләде Анастасия Гыйзатова.

«Яндекс Недвижимости» бәяләвенчә, Казанның яңа төзелешләрендә фатирларның медиан мәйданы 57,7 квадрат метр тәшкил итә. Ике ел эчендә мәйданнар болай үзгәрде: студияләрдә 28,1 дән 30,7 квадрат метрга кадәр артты, бер бүлмәлеләрдә 40,6 дан 39,7 квадрат метрга кадәр кимеде, ике бүлмәлеләрдә үзгәрмәде диярлек – 58,8 һәм 59,1 квадрат метрга кадәр, ә өч бүлмәлеләрдә 80,5 тән 77,7 квадрат метрга кадәр кимегән.

«Һәр форматның үз аудиториясе бар, һәм төзүчеләр сатып алучыларның барлык категорияләренең ихтыяҗларын канәгатьләндерергә тырыша – үзенең беренче фатирын сайлаучылардан алып компактлы торак сатып алырга планлаштыручылардан алып, зур гаиләләргә һәм иркен вариантлар күбрәк туры килә торган кешеләргә кадәр. Шуңа күрә ниндидер форматларның популярлыгы кимү яки аларның базардан китүе турында сөйләргә ярамый», - дип билгеләде сервисның коммерция директоры Евгений Белокуров.

«Циан. Аналитика»да шулай ук яңа төзелешләрдә торак компактлырак була баруын ассызыкладылар: соңгы өч елда фатирларның уртача мәйданы бүлмә тибына карап 0,7–4,4 квадрат метрга кимеде. 2024 елның декабре белән чагыштырганда кыскарту 0,1 - 1,9 квадрат метр тәшкил иткән, шул ук вакытта бер бүлмәле фатирлар бераз иркенрәк була башлаган, әмма бу локаль үсеш.

«Мәйданны кыскарту сатып алуның гомуми бюджетын киметергә мөмкинлек бирә, ә бу бәяләр үсешен компенсацияләүнең иң гади варианты. Төзүчеләр эргономик чишелешләр тәкъдим итә башладылар, тышкы саклау системаларын үстерү зур балконнардан һәм иркен коридорлардан баш тартырга мөмкинлек бирде», – дип ассызыклады сервисның әйдәп баручы аналитигы Елена Бобровская.

Өч ел эчендә студияләр 67 процентка, бер бүлмәле фатирлар 54 процентка кыйммәтләнде

Казанда яңа төзелгән фатирлар үзгәрү белән соңгы елларда бәяләр дә артты. «ЦИАН.Аналитиклар» мәгълүматлары буенча, иң сизелерлек үсеш студияләргә һәм бер бүлмәле фатирларга туры килгән.

«Соңгы елларда иң кирәкле һәм иң арзан фатирлар – студияләр һәм бер бүлмәле фатирларның бәясе артты. Бер ел эчендә үсеш 16 процент һәм 20 процент тәшкил итте, өч ел эчендә – 67 процент һәм 54 процент», - дип билгеләде Елена Бобровская.

Ике бүлмәле фатирлар да кыйммәтләнде, әмма үсеш темплары уртачарак булып чыкты: бер ел эчендә аларның бәясе 12 процентка, өч ел эчендә – 45 процентка артты. Өч бүлмәле фатирлар башка форматларга караганда акрынрак кыйммәтләнде – бер ел эчендә 8 процентка һәм өч ел эчендә 37 процентка.

2025 елның декабрендә Казанның яңа төзелешләрендә студиянең уртача бәясе 10,6 млн сумга җиткән. Бер бүлмәле фатирлар уртача 12,4 млн сумга сатылган. Ике бүлмәле фатирлар бәясе якынча 15,8 млн сум тәшкил иткән, ә өч бүлмәле фатирлар – 18,8 млн сум.

«2026 елда вазгыять сизелерлек үзгәрмәячәк»

Якындагы елда Казанда яңа төзелә торган торак базары кискен үзгәрешләрсез үсәчәк: экспертлар бәяләвенчә, компактлы һәм мәйданы буенча уртача фатирларга төп ихтыяҗ сакланачак. Шул ук вакытта тәкъдим структурасы сатып алучылар ихтыяҗларына җайлашуны дәвам итәчәк.

Евгений Белокуров фикеренчә, девелоперлар базарга иң кирәкле форматлар буларак бер һәм ике бүлмәле фатирларны актив чыгарачак. Шул ук вакытта, аның сүзләренчә, ихтыяҗ структурасының чагыштырмача тотрыклылыгы вакытында аның активлыгы күп очракта макроикътисади факторларга бәйле.

«Базар перспективаларын бәяләгәндә, ихтыяҗның гомуми структурасы тотрыклылыгында аның активлыгы берничә факторга бәйле булуын исәпкә алырга кирәк. Аларның иң мөһиме – акча-кредит сәясәте, ягъни Үзәк банкның ипотека буенча ставкалар да, ташламалы ипотека программалары, беренче чиратта гаилә программалары шартларын үзгәртү буенча карарлары», - дип ассызыклады ул.

Шулай ук, аның сүзләренчә, төзүчеләрнең бәя куюда һәм махсус тәкъдимнәрдә сыгылмалылыгы мөһим булачак – ташламалар, кичектереп түләүләр һәм трейд-ин.

«Яңа төзелә торган торак базарында ихтыяҗны һәм тәкъдимне фаразлау хәзер катлаулы, әмма без кыска вакытлы перспективада вазгыять сизелерлек үзгәрешләрсез калачак һәм 2025 елның төп тенденцияләрен дәвам итәчәк дип фаразлыйбыз», – дип йомгаклады эксперт.

«Татар-информ», Александра Давыдова